안녕하세요. 오로지부동산 한소장입니다.
오랜만에 블로그로 인사를 드리는데요.
오늘은 미등기 주택, 무허가 주택, 건축물대장 없는 주택에 관해 알아보고
주로 시골집에서 많이 볼 수 있는 매물의 매매 거래 시 주의사항에 대해 안내해 드리도록 하겠습니다.
많은 거래 중개를 하고 있는 한소장이 알고 있는 미등기 무허가 주택은 생각보다 많습니다. 과거 1973년 이전에는 농지 전용에 따른 법이 있지 않았고, 2006년 5월 9일 이전 비도시지역에 해당하는 곳은 건축법에 따른 허가 등이 필요 없었기에 불법이 아니었습니다.(1973년 이전 농지에 건축을 했거나 2006년 5월 9일 이전에 건축물이 있었다고 우길 수 있다?→ 국토교통부 국토지리정보원의 국토정보플랫폼에는 당시 위성사진이 해당 연도별로 구분되어 있어 확인이 가능합니다) 건축물대장이 당시에는 반드시 필요한 것도 아니었고, 비용이 들기도 하고, 도면을 그리기도 해야 하니 쉬운 일은 아니었습니다. 그래서 오래된 시골집이나 농가주택 등은 지금도 무허가 주택을 어렵지 않게 찾아볼 수 있습니다.
주변에 면 소재지에는 이런 미등기 주택에 실거주를 하시는 분들이 있고, 불편함이 없이 거주하신다는 이야기를 하십니다.
과거에는 글을 몰라서 또는 등기나 건축물대장의 필요성을 느끼지 못하여 그냥 거주를 하셨던 분들도 다수입니다.
보통 건축물대장이 없는 주택의 경우에는 국가나 지자체에서 관리를 하고 있는지 먼저 살펴보아야 합니다. 건축물의 주인이 누구인지는 알아야 하고 실제 권리가 있는 사람과 거래를 하는지도 알아야 하니 국가에서는 누구에게 세금(재산세, 전기세, 수도세 등)을 징수(*실질과세의 원칙) 하고 있는지 알아보고 과세 내역(과세가옥대장)을 확인하도록 합니다. 지자체(아산시, 천안시 등)에 확인하여 과세대장이 있다면 거래하고자 하는 토지(주택)의 소유자와 과세대장의 동일 여부를 확인하여야 하고 매매가 이루어졌다면 계약서를 근거로 하여 대장소유자를 변경할 수 있습니다. 또한 그 동네 주민들에게 물어 주택의 진정한 소유자가 누구인지도 알아보아야 합니다. 이렇게 국가와 인근 주민들에게 주인이 누구인지 확인을 하였다면 50%는 안전해졌습니다.
법적인 증명이나 증거를 위해서 또는 법의 테두리 안에서 증명을 받기 위해 필요한 등기나 건축물대장이 없는 경우 무엇을 주의해야 하는지 몇 가지 알려드리겠습니다. 대부분 미등기 주택을 선호하는 이유는 가격입니다. 아무래도 문제가 없는 주택에 비해 가격이 저렴할 수밖에 없겠지요. 흔히는 이야기하는 "싸고 좋은 매물(부동산)"은 누구나 좋아하기 때문에 매물이 있다 하더라도 대부분은 금방 소진되어 버립니다. 때문에 나한테까지 그런 매물이 온다면 빨리 사야겠다는 생각이 들겠지요. 하지만... 급하면 체한다고 일단은 돌다리도 두드려보고라고 생각으로 임해야 합니다. 알면서도 또는 모르고 몇백만원, 몇천만원 또는 몇억의 금전을 상대방에게 넘겼을 때는 이미 늦을 수 있거든요. 그래서 계약을 아주 중요하게 생각하고 판단해야 하는 것입니다. 그럼 같이 생각해 보도로 합시다.
첫 번째로 지목이 "대"로 되어 있으면서 건축물(주택)이 없는 토지의 주의사항입니다.
장점으로 전원주택 부지로 지목이 "대"인 토지는 농지전용부담금(㎡당 최대5만원)을 납부하지 않는다는 점에서 장점이 아닐 수 없습니다. 농지전용부담금은 흔히 말하는 농지(전, 답, 과수원)에서 대지로 바꾸는 비용을 말합니다. 3.3㎡(평)의 농지를 대지로 바꾸려면 최대 165,000원을 납부해야 하니 농지 면적 330㎡(100평)을 대지로 바꾸려면 최대 16,500,000원을 납부해야 합니다. 이 큰 비용을 절감할 수 있으니 일반 농지보다 대지가 인기가 좋고, 대부분 주변의 농지보다 비싼 가격에 거래가 됩니다.
지목이 "대지"로 되어 있는 곳은 과거 언제가 누군가가 거주를 하였던 집터라는 것을 알 수가 있습니다.
전답이나 임야가 아닌 "대지"이기 때문에 많은 분들이 건축에 문제가 없다고 생각할 수 있으나 과거와 달리 건축법이 많이 바뀌었기 때문에 건축이 불가능한 경우가 있어 큰 낭패를 볼 수 있으니 잘 알아보셔야 합니다. 지자체별로 도로에 관한 사정(도로 접 여부)이 다르기는 하지만 건축법에 따른 건축 허가 조건과 현황도로, 사도, 마을 도로, 구거 등 건축법과 현황에 따른 많은 사항을 따져봐야 하기 때문입니다.
또한 도로에 문제가 없고, 주변에 묘지, 철탑, 축사 같은 혐오시설이 없어 토지를 매입하겠다고 결정을 하였다면 한 가지 더 짚어 보아야 하겠습니다.
해당 토지 지번에 건축물대장이 살아 있는지 살펴보아야 합니다. 근래에는 과거와 달리 건축물을 철거할 때에는 건축물 멸실 신고라고 하는 행정절차를 따라야 합니다. 과거 시골에서는 이러한 행정절차 없이 그냥 집을 철거해 버리는 경우가 많았는데요. 한소장이 중개를 하다 보면 비어 있는 토지(대지)라도 건축물대장이 존재하는 경우가 있으며, 더불어 한 사람의 명의(주인)가 아닌 여러 명의 건축물대장이 살아 있는 경우도 있습니다. 이 경우에는 토지를 매매하는 토지 주인에게 건축물대장의 멸실 처리를 먼저 요청하여야 합니다. 비어 있는 아무것도 없는 토지(대지)라 하더라도 건축물대장이 살아있으면 건축이 불가능할 수 있습니다. 이 경우 지목이 "대"이며 주택은 멸실 되었으나 건축물대장이 살아있는 주택은 매수인이 건축물 말소 신고를 할 수 있습니다.
건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제22조 3항에 의하면 시장. 군수. 구청장은 건축물이 해체, 멸실 되었음에도 소유자나 관리자가 건축물대장의 말소 신청을 하지 아니하거나 멸실 신고를 하지 않는 경우에는 직권으로 해당 건축물대장을 말소할 수 있다고 되어 있습니다.
▷ 등기부등본만 있는 경우에는 반드시 거래 전에 "건축사와 상담"을 하여야 한다. 또한 건축물대장이 있는데 실물(건축물/주택)이 없다면 대장 소유자가 멸실 신고 후 매매를 진행한다.
두번째로 지목이 "대"이고 무허가 주택(건물)이 있는 토지의 거래 주의사항입니다.
무허가 주택은 건축물대장도 없고, 등기도 되어 있지 않은 상태의 집을 뜻합니다. 등기부등본이 없는 미등기 주택입니다.
장점으로 무허가 주택이 있는 토지는 주변 부동산(토지, 주택)에 비해 가격이 저렴합니다. 부동산을 취득하면서 가격이 저렴한 매물을 살 수 있다는 것은 좋은 일입니다. 저렴하게 주택을 취득한 만큼 거주 후 언젠가 팔게 되더라도 손해 보지 않고 큰 이득을 볼 수 있으니 말이죠. 위치가 좋다면 저렴하게 구매를 하였으니 건물을 철거하고 새로 집을 지으면 정말 좋겠죠.
